千葉利宏　「家づくりの経済学」

家づくりの経済学(48) 土地問題と家づくり(3)

地価の違いで家づくりの資金繰りがどれぐらい変わるのか—田舎に家を建てて賃貸で暮らす“二重生活”をシミュレーションしてみることで、実感してみたいと思います。
まず、このコラムでは何度も登場してきた坪単価50万円、敷地面積50坪の土地に、2000万円の家を建てるケース【ケース１】（総額4500万円）を想定してみます。建築主のAさん（年齢40歳、家族4人）の年収は、【定説1】の「住宅購入額は年収の5倍以内」に当てはめて、今回は4500万円÷5＝ 900万円に設定することにしましょう。
このAさんが、田舎に土地を購入して家を建てる一方で、都市近郊にも賃貸を借りて“二重生活”を送る【ケース２】を考えてみましょう。田舎の土地も、場所によって価格も千差万別のようですが、ここでは坪単価5万円、敷地面積100坪（総額500万円）として、その上に2000万円の家を建てるということにします。

「自分が賃貸事業者になって、自分に住宅を貸す」—賃貸事業者A氏となったつもりで事業収支を計算してみると、どうなるでしょうか？
【ケース１】では、居住者Aさんは賃貸事業者A氏が提供する都市近郊の家を借りる。
【ケース２】では、居住者Aさんは賃貸事業者A氏が提供する田舎の家と、賃貸事業者A氏が用意した通勤・通学に便利な場所のアパート・マンションを借りる。
もちろん、居住者Aさんが支払う家賃は【ケース１】と【ケース２】ともに同じ額という設定です。
居住者Aさんの賃貸期間は60歳定年退職までの20年間で一区切りとして考えてみました。

4500 万円の住宅を購入する場合の資金計画は、一般的に次のように考えられています。自己資金が2割の900万円用意して、残り3600万円は住宅ローンでまかなう。固定金利3％の35年ローンが借りることができれば、元利均等で月返済額は13.9万円（年166万円）となる。年収900万円のAさんなら「楽に返済できる範囲に収まる」と考えるでしょう。
しかし、20年後の定年退職の時点で考えてみると、この間に金利負担だけで1731万円を支払い、ローンはまだ2006万円も残っているという計算です。
いざとなれば、土地＋建物資産2700万円（地価が下がっていなければの話ですが…）を売却することでローンは十分に完済できますが、自宅を手放したうえに、最初に投入した自己資金900万円も全額回収することはできません。
日本の住宅市場の現状では、土地を購入して新築する場合、20年間で“元を取る”のは非常に難しいのです。理由はこれまでも指摘してきたように、減価償却負担が重過ぎる（＝中古住宅の価格査定が安すぎる）と、金利負担が重過ぎる（＝土地の価格がまだ高すぎる）の大きく２つですが、現状ではこれに基づいてシュミレーションせざるを得ないのが辛いところです。

【ケース１】の場合、賃貸事業者A氏の立場なら、家賃はいくらに設定することになるのでしょうか？
35年ローンで考えた場合、20年間の事業経費＝“居住コスト”は、金利負担1731万円＋維持費240万円＋保険料75万円＋固定資産税362万円＋減価償却費1800万円＝4208万円となります。
20年後の資産売却見込額は2700万円で、住宅ローンの残高を返済して手元の残る資金は2700万円−2006万円＝694万円。
初期投資の900万円も含めて回収しようとすれば、事業経費4208万円＋自己資金900万円−残金694万円＝4414万円を家賃で回収しなければならず、年間221万円、月額18.4万円が家賃ということになります。
居住者Aさんの年収に占める割合は24.5％で、かなり危険水域に迫ってはいますが、辛うじて25％を下回っているギリギリのところと言えるでしょう。

今回のシミュレーションでは、居住者Aさんが支払う家賃を月額17万円に設定しました。この家賃で、【ケース１】では住宅ローン返済を、【ケース２】では住宅ローン返済とアパート家賃をまかない、キャッシュフローがほぼ同じになる形で比較してみようというわけです。
【ケース１】では、家賃17万円を全額ローン返済に回すと、返済期間を25年に短縮でき、金利負担（20年分）は284万円軽減されます。これによって、事業収支も156万円の黒字となり、何と20年間で十分に“元を取った”ことになりました。
20年後に賃貸契約を解消して、不動産資産を売却したとしても、手元に2700万円−950万円＝1750万円が残る計算です。
誤解のないように付け加えておくと、「事業収支の黒字」といっても156万円が現金としてプラスになったわけではありません。156万円の黒字分は、土地資産のなかに含まれているもので、資産売却しなければ現金としては出てこないお金です。

【ケース２】では、住宅の総額は2500万円で、自己資金900万円を投入すると、住宅ローンの借入額は1600万円で済みます。これを3％固定金利の20年ローンで組むと、月返済額は8.9万円。居住者Aさんからの家賃は月17万円ですから、家賃月8万円までのアパートなら提供できるという計算です（首都圏近郊では、月8万円のアパートというと、ちょっと厳しい条件かもしれませんが…）。
これで計算した事業収支は、720万円の赤字。20年後に手元に残るのは資産価値700万円の家だけということになり、最初に投入した自己資金も回収できないことになります。
しかし、考えようによっては、住宅ローン残高もゼロとなり、“終の棲家”となる家だけは残ったと言うこともできます。

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